המדריך לשוכר: כל מה שצריך לבדוק לפני ששוכרים דירה

עוד לפני שאתם מוציאים את העטים כדי לחתום על החוזה, חשוב מאוד שתבדקו כמה דברים הקשורים בנכס עצמו. התייחסנו כאן לדירת מגורים בבניין משותף, אולם רוב הדברים תקפים גם לשאר סוגי הנכסים.

• בדקו את יחסי השכנים בבניין – זה אמנם לא נשמע כמו נושא חשוב, אבל לא הייתם רוצים להגיע למקום שבו יש שכנים שרבים וצועקים מבוקר עד ערב.
• תשלומים – חשוב מאוד לברר מראש מהו הסכום שתצטרכו לשלם על ארנונה ועל ועד בית. מדובר בתשלומים חודשיים שמתווספים לשכר הדירה עצמו ויכולים גם לגרום לכם לא לגמור את החודש.
• חניה – חשוב שתבררו איפה אפשר לחנות בסביבת הבניין. גם אם יש לכם חניה פרטית הדבר חשוב מאוד כשבאים אורחים.
• רעש – הגיעו לדירה כל פעם בשעות אחרות ובדקו אם יש רעש שהוא בגדר הבלתי נסבל עבורכם. קרבה לכביש ראשי או למוסדות חינוך יכולה להוות חסם עיקרי לשכירת דירה, בעיקר עבור משפחות עם תינוקות וילדים קטנים.
• בנייה מתוכננת – חשוב לברר אם מתוכנן שיפוץ במבנה. אחרי הכול – לא נעים לגור באתר בנייה.
• בדק בית – חשוב מאוד לבצע בדק בית כדי לדעת שהדירה בטוחה למגורים. אם לא בדק בית של ממש, חשוב שבעלי הנכס יעבירו לכם רשימה של מפגעים הקיימים בדירה, על מנת שלא "תואשמו" בגרימתם כשתרצו לעזוב.
• בדיקת כדאיות – בדקו את מחירי השכירות שמשלמים אחרים המתגוררים בדירות דומות בסביבה. אל תסכימו לשלם מחירים מדיי גבוהים ללא הצדקה.

כדאי מאוד לחתום על חוזה שכירות רק לאחר התייעצות עם עורך דין, שיוודא שאתם מקבלים את התנאים הטובים ביותר עבורכם. יחד עם עורך הדין מומלץ לתת את הדעת לנושאים הבאים:

• בקשו נסח טאבו – הדבר חשוב על מנת שתהיו בטוחים שמי שחותם על החוזה הוא באמת בעל הנכס ולא מתחזה (כבר קרו מקרים מעולם).
• רוצים לשכור דירה בשקל? – אל תסכימו לציון מחיר השכירות בדולרים. נכון שהדולר יכול לרדת, אבל הוא יכול גם לעלות ולהעלות את שכר הדירה שלכם בלא מעט כסף. לכן, עדיף לנקוב את מחיר השכירות בשקלים, או שאם בעל הדירה מתעקש להצמיד לדולר – קבעו רף מקסימלי.
• תכנון לאורך זמן – אם הדירה מוצאת חן בעיניכם ואתם חושבים שתרצו להמשיך לגור בה גם בתום התקופה המצוינת בחוזה, בררו עם בעל הדירה אם ניתן יהיה להאריך את החוזה בתנאים זהים (עלייה של עד 5% בסכום השכירות הינו בגדר "תנאים זהים"). אל תשכרו דירה המוצעת לטווח קצר אם אתם לא מעוניינים לעבור דירה כל שנה.
• אל תשלמו כל דבר – אמנם, כשוכרי הדירה אתם אמורים לשלם ועד בית, ארנונה ועלויות גז, חשמל ומים, אולם אתם ממש לא אמורים לשלם תשלומים כמו היטלי השבחה או תשלומי תחזוקה לוועד הבית (שיפוץ, התקנת מעלית וכד'). אם אתם זכאים להנחות בתשלומים מסוימים כגון ארנונה, דאגו לציין זאת בפני הגורמים הרלוונטיים על מנת לקבל את ההנחה. גם על תיקונים שיש לבצע כתוצאה מבלאי טבעי לא אתם צריכים לשלם אלא בעל הבית. כמובן שאם אתם גרמתם נזק מסוים – התשלום יחול עליכם.

מכיוון שבעל הדירה מפקיד את הנכס שלו בידיהם של שוכרים שהוא בדרך כלל לא יכול לעמוד על טיבם בצורה מדויקת, הוא ידרוש בדרך כלל ערבויות ו/או ביטחונות שיבטיחו שהוא יפוצה במקרה שהשוכרים יגרמו נזק לדירה או יפרו סעיפים בחוזה. יש מספר סוגים של ערבויות וביטחונות, וחשוב לדעת מה מאפיין כל אחת:

• ערבות בנקאית – הפחות עדיפה עבורכם כשוכרים. זאת משום שהיא לא מותנית בשום דבר וברגע שבעל הדירה מבקש לממש אותה – הבנק עושה זאת אוטומטית. לכן, אם בעל הדירה מתעקש על ערבות מסוג זה חשוב להתנות את החתימה עליה בהחתמה של ערבים, במימושה רק אם עוברים על סעיפים מסוימים בחוזה (למשל: אי תשלום שכר דירה, גרימת נזק מוכח לדירה, אי פינוי של הנכס וכד') ואם אפשר – בהודעה מוקדמת לפני המימוש.

• ערבות צד שלישי – החתמת השוכר על הסכם שלפיו במקרה של הפרת חוזה ישולם סכום כספי מסוים למשכיר. מכיוון שהוא מחויב לאנשים נוספים, השוכר יעשה בדרך כלל מאמץ שלא להפר סעיפים בחוזה וכך כולם יוצאים מרוצים.

• שטר חוב – אפשרות טובה עבור השוכרים, משום שהיא מאפשרת להם להתגונן ולהביע את הצד שלהם. מומלץ להגביל את השטר בסכום מדויק ולהתנות את מימושו רק בהתייחס להפרות של תנאים מסוימים בחוזה.

• ביטוח – מבחינת ביטוח על פי החוק בעל הנכס הוא זה שצריך לשלם בעבור ביטוח המבנה ופגיעה על ידי צד שלישי, והשוכר צריך לשלם בעבור ביטוח צד ג' – שמכסה פגיעה ברכוש ששייך לשוכר ו/או באדם אחר שנמצא בדירה.