נדל"ן מסחרי

כמו כן, ברוב המקרים מדובר בנדל"ן המחולל הכנסות קבועות או חד פעמיות לבעליו. הכוונה היא בעיקר לבנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, תחנות דלק, פארקי הייטק, מרכזים רפואיים, משרדים בודדים, חנויות, חניונים ועוד.

במקרים רבים מאוד ניתן לשמוע את המונח "שטחי מסחר מניבים" נאמר באותה הנשימה עם צירוף המילים נדל"ן מסחרי. הכוונה במונח זה היא לאחד מאפיקי ההשקעה השכיחים ביותר הן בשוק הנדל"ן הגלובלי והן בשוק הנדל"ן הישראלי. מדובר בין היתר בקניונים, מרכזי קניות זעירים, מרכזי קניות פתוחים, חנויות ועוד.

ככל שהנכס גדול יותר ושוויו גבוה יותר, כך ברוב המקרים בעל הנכס יהיה גוף גדול יותר ובעל איתנות פיננסית חזקה יותר. כך, לצורך העניין, ניתן לכתוב כי בעלי הקניונים המרכזיים והגדולים ביותר בישראל הם בעיקר חברות ציבוריות בכירות כמו לדוגמה מליסרון, גזית גלוב, אפריקה ישראל או שיכון ובינוי וכן גופים מוסדיים בדגש על חברות ביטוח.

עבור חברות הביטוח מרכז הקניות מגוון את תיק ההשקעות הכולל ומייצר תשואה עודפת למשקיעים. כמו כן, ניתן לראות כי בשנים האחרונות נכנסו לתמונה בנוסף גם קרנות השקעה שונות שבדרך כלל מאגדות משקיעים רבים ורוכשות את הנכס בתור ישות אחת, כשבמקרים מסוימים הן אף מנהלות ומתחזקות את הנכס.

עיקר ההכנסות מאותם מרכזים מסחריים נובע מדמי השכירות החודשיים וכן יש לציין כי בחלק מהקניונים קיים מנגנון מיוחד המבטיח לבעלים שיעור מסוים מהכנסות החנויות. בנוסף לדמי השכירות, המשכיר גובה גם דמי ניהול חודשיים בהתאם לצרכי התפעול ורמת התחזוקה כשבמקרים מסוימים הוא גם מספק את השירותים בעצמו.

ברמת המאקרו, גובה השכירות ושווי הנכס נקבעים בהתאם למיקום הנכס, מיצובו, אופן התחזוקה, אופן הגימור (ברמת מעטפת או מוכן לכניסה) ועוד. ברמת המיקרו לעומת זאת, גובה דמי השכירות מושפע ממשתנים הקשורים יותר למיקום של השטח בתוך הקניון, תקופת השכירות, סוג השוכר, גודל השטח ועוד מגוון רחב של פרמטרים כמותיים ואיכותיים נוספים.

מדו"חות שהפיקו חברות ציבוריות שפועלות בתחום ומחקרים שבוצעו בנושא, עולה כי שנת 2014 התאפיינה ביציבות גבוהה יחסית בתחום, כשהכוונה היא הן לרמת דמי השכירות והן לשיעורי התפוסה. לפי רוב המומחים העוסקים בתחום נראה כי מגמה זו צפויה להימשך ללא שינוי ניכר לאורך כל השנה הנוכחית, אם כי ככל הנראה צפויה לנו ירידה קלה במחירים.

הירידה במחירים צפויה בעיקר על רקע הגדלת היצע נכסי המסחר כתוצאה מהבשלה של פרויקטים הנמצאים בבנייה וכן על רקע מגמה מעניינת הבאה לידי ביטוי בהעדפה לשכור שטחי מסחר מצומצמים יותר לנוכח חוסר הוודאות המאפיינת את השוק בימינו.