רכישת דירה והשקעות נדל"ן נוספות - בארץ או בחו"ל?

ישראלים רבים הבינו שע"מ לחיות ברמת חיים מספקת ולהנות מביטחון כלכלי היום וגם מחר, עליהם לאתר אפיקי השקעה לטווח ארוך אשר יעניקו להם יציבות וביטחון נוסף. אחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים כיום הוא השקעה בנדל"ן בארץ וכן במספר מקומות פופולאריים בחו"ל. במאמר זה נסקור השקעה בנדל"ן בארץ – למשל רכישת דירה בארץ - אל מול השקעות בחו"ל כגון השקעה בדירת מגורים בארה"ב או השקעה בנדל"ן מניב בפנמה.

מחירי הנדל"ן בישראל עלו בעשור האחרון באופן דרסטי ובשנה – שנתיים האחרונות זולגת עליה זו מאיזור המרכז לפריפריה, מה שמביא ערים כמו ירוחם ודימונה לישר קו עם מה שקורה ביתר הארץ. מי שהשקיע לפני עשור בדירה לא רק נהנה מתשואה על השכרה אלא סביר להניח כי גם הכפיל את כספו.

מחירי דירות בישראל היום כה גבוהים כך שבצירוף תקנות משכנתא דרקוניות שנקבעו ע"י בנק ישראל, נדרש הון עצמי גדול בכדי לרכוש דירה. בנוסף לכך, אם נרצה למפות את הסיכונים העיקריים ברכישת דירה בישראל חשוב לציין את הבאים:
• חשש למשבר סאב פריים ישראלי – כבר כיום מתקשים רבים לעמוד בהחזרי המשכנתאות שנטלו על עצמם. אם הריבית בישראל תעלה, בעקבות העלאת הריבית בארה"ב, רבים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ויאלצו להפטר מדירותיהם. אם התופעה תתפוס תאוצה, זה עלול להשפיע על שוק הדירות בכללו, כפי שהתרחש בארה"ב ב 2008.
• חוסר יציבות גאו-פוליטית באיזור – גם אם עד היום אירועים נקודתיים כגון טילים מעזה או אירועי טרור כאלה ואחרים לא הפילו את מחירי הדירות, סביר להניח שעימות צבאי שיכלול נפילת טילים בעלי ראש נפץ משמעותי בריכוזי אוכלוסיה יבריח מכאן את המשקיעים הזרים, מה שעלול להוביל אף הוא לנפילת מחירים.
• רמת מחירים גבוהה ביחס להכנסה הממוצעת. מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה הנה ללא אח ורע בעולם המערבי, מה שעלול להביא למחאה חברתית שתוביל לשינוי רגולטורי שעלול להוריד את המחירים באופן דרסטי. בכל מקרה לא סביר להניח שהמחירים ימשיכו לעלות כפי שהיה עד היום.
• תוכנית להגדלת מספר הדירות + מחיר למשתכן + פעולות נוספות אותן נוקטת המדינה במטרה להגדיל את היצע הדירות, להוריד את הלהבות בשוק הדיור ולאפשר לרבים להנות מדירה בבעלותם.
• חשש ממשבר כלכלי או האטה כלכלית בישראל. משבר שכזה עלול אף הוא להוביל למשבר סאב פריים כזה או אחר – תלוי במידת ההאטה.
• עצירה בטיפוס מחירי הדירות בחודשים האחרונים. יתכן שמדובר בהאטה זמנית אולם כל מי שמחפש דירה להשקעה צריך לקחת זאת בחשבון.

עקב הסיבות שצויינו לעיל, מחפשים כיום רבים בארץ השקעות בנדל"ן מחוץ לגבולות ישראל. השקעה זו יכול לבוא בצורה של רכישת דירה בברלין, בארה"ב, באנגליה או בכל מקום אחר בעולם, השכרתה וניהולה, השקעה בדל"ן מניב או השקעה יזמית בפרוייקט גדול כזה או אחר. קיימות מספר קרנות הפועלות בשוק הישראלי ואשר מגייסות כספים בדיוק למטרה זו.

פנמה ממוקמת בחיבור בין חלקה הצפוני והדרומי של יבשת אמריקה. מדינה זו חווה התפתחות כלכלית אדירה בשנים האחרונות. פנמה היא מדינה בה קיים פטור ממס לחברות זרות, דבר המושך פעילות כלכלית רבה למדינה. עיר הבירה פנמה סיטי היא מקום מושבן של חברות גדולות ומותגים רבים, בנקים ועוד. בהתאם להתפתחות הכלכלית ועליית רמת החיים גוברת גם הדרישה למשרדים ולדירות מגורים בסטנדרט גבוה. לא מומלץ להכנס להשקעת נדל"ן בניהול עצמי בפנמה שכן המרחק עצום ואפשרות השליטה במתרחש כמעט אפסית. מצד שני, כניסה להשקעה יזמית בנדל"ן בפנמה יחד עם קבוצת משקיעים עשויה להניב תוצאות מצויינות, באם הנה מנוהלת כראוי ומתבצעת מתוך הכרות מעמיקה עם השוק המקומי. מי שנרתע מהשקעה בפנמה יכול לנמק זאת (ובמידה רבה של צדק) בכך שאינו מכיר את הכלכלה המקומית וגם שבפנמה ישנם סיכונים כאלה ואחרים כגון אפשרות למשבר כלכלי פתאומי ולא צפוי או חוסר יציבות שלטוני. חשוב לזכור כי כלכלת פנמה מבוססת על המטבע האמריקני ולארה"ב אינטרסים חזקים מאוד במדינה, לרבות תעלת פנמה המפורסמת כך שסיכונים אלה אינם בסבירות גבוהה. במידה והנך שוקל השקעה בחו"ל לא יזיק לבדוק את פנמה ואת האפשרויות שהיא מציעה למשקיע הישראלי.

ארה"ב חוותה לפני 8 שנים משבר כלכלי מהקשים בתולדותיה אשר הותיר רבים בלי בית והכניס את שוק המשכנתאות לסחרור ממנו הוא התאושש סופית רק בשנה האחרונה. בשנים מאז המשבר ניתן היה לרכוש במקומות רבים בארה"ב דירות ובתים במחירים מצחיקים ("מחיר בלוקים"). המשקיעים הזריזים שעשו זאת נהנו מעליה של מאות אחוזים בהשקעתם בשנים האחרונות. יחד עם זאת חשוב להדגיש כי השקעה בנדל"ן בארה"ב אינה דבר טריוויאלי. ראשית, המחירים כבר עלו משמעותית ויש לבחור בקפידה את הנכס לרכישה. שנית, חובה להיעזר במומחה מקומי המכיר את האיזורים בהם צפויה עליית מחירים ואיזורים בהם אין כלל ביקוש והנכס בהם יהפוך לנטל וללא נזיל. לדוגמה – גם היום משווקים בתים פרטיים בעיר דטרוייט במחיר של כ 15000$ ליחידה אולם חשוב לדעת כי בעיר זו הביקוש נמוך ורף ההשקעה הנמוך מהווה אינדיקציה לכך שהמשקיעים הגדולים מבינים כי מדובר בהשקעה בעלת תשואה שלילית. השקעות נדל"ן בפלורידה הנן יקרות יותר אולם הדבר נובע מביקושים גבוהים יותר בשל כדאיות עסקה גבוהה יותר. נקודה נוספת אליה יש לתת את הדעת היא נושא הניהול. ניהול נכס בארה"ב הנו משימה כמעט בלתי אפשרית עבור מי שגר בישראל. חובה להיעזר בחברת ניהול לנושא תחזוקת הבית, איתור דיירים, גביית שכה"ד וכו'. קיימות מספר קרנות העוסקות בהשקעה יזמית בארה"ב ומומלץ לבחון את הצעותיהן במידה שפניך מודעות לארה"ב לעניין השקעה. קשה לנבא מגמה עתידית בשוק הנדל"ן בארצות הברית אולם בחירה מושכלת של השקעה עשויה להניב תשואה חיובית גם במקרה של היפוך מגמה.

גרמניה הנה חלק מאירופה לכל דבר ועניין ורמת המחירים בה אינה נמוכה ברוב המקומות. עדיין ישנם מספר מקומות בהם רמת המחירים נמוכה באופן יחסי ליתר אירופה והפער צפוי להצטמצם בשנים הקרובות. הבולט מבין מקומות אלה הוא העיר ברלין. גם בגרמניה ניתן להשקיע הן בנדל"ן מניב והן לרכוש דירה למגורים במדינה. חשוב לציין כי הרגולציה בגרמניה שונה לחלוטין מהמקובל בישראל בתחום הנדל"ן וההשכרות בפרט וחובה לערוך הכרות מעמיקה עם החוק לפני שמקבלים החלטה על רכישת נכס להשכרה.