ההתפתחות העצומה בתחום התמ"א 38 בשנים האחרונות

בעוד שמטרתו הראשונית של ביצוע פרויקט תמ"א 38 היא חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, בעקבות מגוון פתרונות הבנייה המוצעים במסגרתו הוא הפך בשנים האחרונות למאיץ משמעותי של התפתחות עירונית ברחבי הארץ. למעשה, היום נמצאים בתהליך 2,270 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, לעומת 1,897 פרויקטים בשנה שעברה.

ככל שתחום ההתפתחות העירונית הולך והופך רווח יותר, כך גוברת ההבנה בקרב הציבור כי תמ"א 38 מהווה פתרון יעיל למצוקת הדיור, והמשקיעים מבינים כי מדובר בהזדמנות ליצירת תשואה לכספם. התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות בנייה. כך ניתן להפוך בניין מגורים לא רק למשופר, מודרני וראוי הרבה יותר למחייה, אלא גם להנות מהשבחה משמעותית של ערכו.

בעוד שלא כל הרשויות המקומיות עוד נשבו בקסמו של התמ"א 38, ורבות מהן לא הבינו את כללי המשחק או סירבו לקבל אותם, דווקא הצד השני והמשמעותי יותר, הדיירים, הולכים ומקבלים את התחום כלגיטימי ומשמעותי עבורם מבחינה כלכלית ובשיפור איכות חייהם וסביבתם. כאן מדובר במהפכה של ממש. תופעת הדייר הסרבן, שהיוותה את האיום המשמעותי ביותר לפרויקט, מסתמנת כהולכת ונעלמת, ככל שמבינים הדיירים את התועלת שהם עשויים להפיק מתמ"א 38.

פרויקט התמ"א עדיין לא חזק באופן משמעותי בפריפריה, אולם גם שם נרשמת התעצמות מסוימת בקידום מיזמים מסוג זה. בשנה האחרונה חל שיפור בקידום מיזמי תמ"א 38 בבאר שבע, בקריית אתא ובלוד, אולם עדיין במספרים זעירים יחסית.
בפברואר 2015 התכנסה המועצה הארצית לתכנון ובנייה והציעה לקדם את תיקון מספר 4 לתכנית התמ"א, שיאפשר כלי תכנוני נוסף לשדרוג אזורים בנויים ושכונות ותיקות. כמו כן, הוצע לעודד חיזוק מבנים שנבנו בשיטת "פל-קל", עידוד בניית מגורים "בהישג יד להשכרה", ועירוב שימושים. בנוסף הוצע להרחיב את תחולת התכנית על מבנים שהיתר הבנייה בגינם ניתן לאחר 1/1/1980. תיקון זה ייתן כוח נוסף לתכנית וצפוי להאיץ את התפתחותה אף יותר.

דווקא העיר תל אביב, שהינה מקור מגורים נחשק ובה תחום הנדל"ן בוער במיוחד, מהווה אחת מסביבות העבודה הקשות והמורכבות ביותר עבור יזמים שמנסים לקדם פרויקטים של תמ"א 38. הסיבה המרכזית לכך היא התנגדות עיריית תל אביב - יפו לתחום; אך גם המורכבות התכנונית של אזור מרכז העיר והכללים שקובעת תכנית השימור של אזור "העיר הלבנה" מערימים קשיים על התפתחות התחום בעיר הבירה השנייה של ישראל.

מאידך, תל אביב הינה עיר מתגמלת מאוד עבור יזמים, ועל אף הקשיים, חוקי הכלכלה מעודדים אותם בכל זאת לנסות ולהקים בה פרויקטים של התפתחות עירונית. בשנים האחרונות נרשמה עלייה של מאות אחוזים במספר הפרויקטים של תמ"א 38 שאושרו בתל אביב. בחלקים נרחבים של העיר, כמו שכונות הצפון הישן, אזור כיכר המדינה ומרכז העיר לא נותרו כמעט מגרשים לבנייה חדשה, כך שעל אף ההתנגדות מצד הרשות המקומית, תמ"א 38 נותר למעשה הדרך היחידה שבה ניתן להגדיל את כמות יחידות הדיור באזור שהולך והופך למבוקש יותר.