לשפץ את הדירה לפני המעבר – בעד ונגד
האם כדאי לשפץ את הדירה לפני או אחרי שנכנסים אליה
03/04/2014
אוגוסט אמנם מאחורינו, אבל שוק הנדל"ן לוהט מתמיד. כשמחירי הדירות מרקיעי שחקים, כל שקל הופך להיות משמעותי. על כן מתעוררת השאלה – האם לשפץ את הדירה לפני המעבר, או לא? ננסה לענות על כך בכתבה כפולה ומעמיקה.
לאור מגמת העלייה במחירי הדירות בארץ, מגמה אשר נמשכת כבר מספר שנים ואינה מראה סימנים של שינוי, רבים מתלבטים האם להיכנס להשקעה נוספת ולשפץ את הדירה לפני המעבר. למרות שהתלבטות זו מובנת, המענה עליה אינו כה פשוט ומשתנה בהתאם לתנאים המיוחדים אשר חלים על כל מקרה.
לאור מגמת העלייה במחירי הדירות בארץ, מגמה אשר נמשכת כבר מספר שנים ואינה מראה סימנים של שינוי, רבים מתלבטים האם להיכנס להשקעה נוספת ולשפץ את הדירה לפני המעבר. למרות שהתלבטות זו מובנת, המענה עליה אינו כה פשוט ומשתנה בהתאם לתנאים המיוחדים אשר חלים על כל מקרה.
דירה לצורכי השקעה
בעבר, לפני שחלו שינויים ועדכונים לחוקי המסים, רכישת דירות ישירות מידייה של חברת בנייה לצורכי השקעה הייתה משתלמת ביותר, ומי שהמעות היו מצויות בכיסו, יכול היה להרוויח סכומים נאים מרכישת נכסים והשכרתם. כל עוד הביקוש נשאר גדול מן ההיצע, גם לא נדרשה השקעה רבה בשיפוצים. באזורים מבוקשים במיוחד, כגון תל אביב וסביבותיה, עבודות שיפוץ כללו בעיקר חלוקה של דירות גדולות ליחידות קטנות יותר, שאפשרו למקסם את הרווח מן הנכס.
כיום, לאחר שחלו שינויים במדיניות הממשלה בנושא הדיור, הרכישה לצורכי השקעה והמיסוי על השכרה, קשה יותר לכסות על עלויות השיפוץ. לכן, יש לשקול כל עבודה בקפידה. במקרים מסוימים, כתלות בסוג השיפוץ הנדרש, ניתן לשקול האם לא כדאי לשפץ את הדירה אחרי המעבר, דווקא. אם ניתן להגיע להסדר עם השוכרים הפוטנציאליים בנושא, ניתן לפחות להתחיל לקבל תמורה עבור ההשקעה בנכס, בטרם נכנסים להשקעה נוספת.
במקרים של עבודות שיפוץ משמעותיות, שאינן מאפשרות את השכרת הנכס מראש, עדיין יכול השיפוץ להשתלם. הסיבה לכך פשוטה – דירות משופצות שוות יותר. אף על פי ששיפוצים כרוכים לעתים בהשקעה לא מבוטלת, העלייה בשוויו של הנכס לאחר ביצוע העבודה יכול להיות מתורגם לאלפי שקלים בשנה.
כיום, לאחר שחלו שינויים במדיניות הממשלה בנושא הדיור, הרכישה לצורכי השקעה והמיסוי על השכרה, קשה יותר לכסות על עלויות השיפוץ. לכן, יש לשקול כל עבודה בקפידה. במקרים מסוימים, כתלות בסוג השיפוץ הנדרש, ניתן לשקול האם לא כדאי לשפץ את הדירה אחרי המעבר, דווקא. אם ניתן להגיע להסדר עם השוכרים הפוטנציאליים בנושא, ניתן לפחות להתחיל לקבל תמורה עבור ההשקעה בנכס, בטרם נכנסים להשקעה נוספת.
במקרים של עבודות שיפוץ משמעותיות, שאינן מאפשרות את השכרת הנכס מראש, עדיין יכול השיפוץ להשתלם. הסיבה לכך פשוטה – דירות משופצות שוות יותר. אף על פי ששיפוצים כרוכים לעתים בהשקעה לא מבוטלת, העלייה בשוויו של הנכס לאחר ביצוע העבודה יכול להיות מתורגם לאלפי שקלים בשנה.
דירה ישנה
לדירות ישנות יש יתרונות וחסרונות אותם יש לקחת בחשבון. מצד אחד, סטנדרט הבנייה הנהוג כיום שונה מאוד מן הסטנדרט שהיה מקובל לפני בעשורים הקודמים. רכישה של דירה ישנה מאפשרת לרוכשים ליהנות ממחירים יותר זולים (לא תמיד), חדרים יותר גדולים, תקרות גבוהות, מספר מצומצם של דירות במבנה וכיו"ב. כמו כן, בשל פרויקטים כגון פינוי-בינוי ותמ"א 38, שנעשו פופולריים בשנים האחרונות, רכישה של דירה ישנה יכולה להביא לעלייה משמעותית בשווי הנכס.
יחד עם זאת, בעת רכישה של דירה ישנה, ישנן עלויות נלוות אותן יש לקחת בחשבון אחת מן המשמעותיות בהן, היא הצורך בביצוע עבודות שיפוץ שונות. מצד אחד מדובר בהשקעה לא פשוטה, בייחוד עבור צעירים שזוהי דירתם הראשונה. מצד שני, ביצוע העבודות הדרושות מבעוד מועד יכול להקל באופן משמעותי על התהליך.
ראשית, עבור רוב העבודות, נוח ופשוט יותר לכל הצדדים להשלים את השיפוץ כאשר הדירה ריקה ולפני שהיא משמשת למגורים. עבודה בתנאים אלה יכולה לקצר באופן משמעותי את הזמן הדרוש לאנשי המקצוע הפועלים בשטח, למנוע תקלות ונזקים מיותרים ולהביא לחיסכון בזמן ובכסף. היתרון המיוחד שנלווה לנקיטה בשיטת פעולה זו, הוא שלאחר השלמת העבודה, כל שנותר לבעלים החדשים הוא להיכנס לדירה מוכנה.
שנית, כאשר לא מבצעים את השיפוצים הדרושים מראש, ישנה נטייה מובנת לדחות אותם עוד ועוד. במצב זה, גם נפגמת ההנאה מן הנכס החדש וגם תקלות שיכולות היו להיפתר בקלות יחסית עלולות להחמיר ולהסב נזקים קשים שעלות תיקונם תהיה גבוה לאין ערוך מן העלות המקורית שהייתה נדרשת לו טופלו במועדם.
בכתבה הבאה נבחן את נושא הכדאיות של שיפוץ דירה לפני מעבר לנכסים חדשים מן הקבלן ולנכסים בשכירות.
יחד עם זאת, בעת רכישה של דירה ישנה, ישנן עלויות נלוות אותן יש לקחת בחשבון אחת מן המשמעותיות בהן, היא הצורך בביצוע עבודות שיפוץ שונות. מצד אחד מדובר בהשקעה לא פשוטה, בייחוד עבור צעירים שזוהי דירתם הראשונה. מצד שני, ביצוע העבודות הדרושות מבעוד מועד יכול להקל באופן משמעותי על התהליך.
ראשית, עבור רוב העבודות, נוח ופשוט יותר לכל הצדדים להשלים את השיפוץ כאשר הדירה ריקה ולפני שהיא משמשת למגורים. עבודה בתנאים אלה יכולה לקצר באופן משמעותי את הזמן הדרוש לאנשי המקצוע הפועלים בשטח, למנוע תקלות ונזקים מיותרים ולהביא לחיסכון בזמן ובכסף. היתרון המיוחד שנלווה לנקיטה בשיטת פעולה זו, הוא שלאחר השלמת העבודה, כל שנותר לבעלים החדשים הוא להיכנס לדירה מוכנה.
שנית, כאשר לא מבצעים את השיפוצים הדרושים מראש, ישנה נטייה מובנת לדחות אותם עוד ועוד. במצב זה, גם נפגמת ההנאה מן הנכס החדש וגם תקלות שיכולות היו להיפתר בקלות יחסית עלולות להחמיר ולהסב נזקים קשים שעלות תיקונם תהיה גבוה לאין ערוך מן העלות המקורית שהייתה נדרשת לו טופלו במועדם.
בכתבה הבאה נבחן את נושא הכדאיות של שיפוץ דירה לפני מעבר לנכסים חדשים מן הקבלן ולנכסים בשכירות.