מה כדאי לבדוק לפני שרוכשים דירה בפרוייקט תמ"א 38?
רכישה של דירה בפרויקט תמ"א 38 יכולה להפוך להשקעה משתלמת ומניבה. על מנת להבטיח את האטרקטיביות של הרכישה כדאי לבצע בדיקות שונות מול הקבלן ושאר נותני השירות
22/04/2014
מה כדאי לבדוק לפני שרוכשים דירה בפרוייקט תמ"א 38?
רכישה של דירה בפרויקט תמ"א 38 יכולה להפוך להשקעה משתלמת ומניבה. על מנת להבטיח את האטרקטיביות של הרכישה כדאי לבצע בדיקות שונות מול הקבלן ושאר נותני השירות.
תכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מאפשרת לקבלנים ולבעלי נכסים לנצל שורה ארוכה של הטבות. מטרת התכנית היא לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה ולהתאים מבנים ישנים לתווי תקן חדשים. באמצעות תמ"א 38 ניתן לקבל היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. התכנית מעודדת בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם וזאת באמצעות הענקת זכויות בנייה. בנוסף, באיזורים בעלי ביקוש גבוה נוצרות יוזמות אטרקטיביות גם עבור מי שמחפש לרכוש נכס להשקעה או דירה למגורים.
רכישה של דירה בפרויקט תמ"א 38 יכולה להתבצע בשני מישורים עיקריים. המישור הראשון הוא התנהלות מול בעלי הדירה עצמם. יש הרבה בעלי דירות שלא מוכנים להמשיך ולהתגורר בבניין במהלך השיפוץ, שעשוי לארוך חודשים ואפילו שנים, ולכן הם מעדיפים למכור את הנכס. המישור השני נפוץ יותר, והוא כולל התנהלות מול הקבלן המבצע. הקבלן מקבל זכויות בנייה והוא יכול למכור את הדירות החדשות בבניין המשופץ לצורך מימון החיזוק.
תכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מאפשרת לקבלנים ולבעלי נכסים לנצל שורה ארוכה של הטבות. מטרת התכנית היא לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה ולהתאים מבנים ישנים לתווי תקן חדשים. באמצעות תמ"א 38 ניתן לקבל היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. התכנית מעודדת בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם וזאת באמצעות הענקת זכויות בנייה. בנוסף, באיזורים בעלי ביקוש גבוה נוצרות יוזמות אטרקטיביות גם עבור מי שמחפש לרכוש נכס להשקעה או דירה למגורים.
רכישה של דירה בפרויקט תמ"א 38 יכולה להתבצע בשני מישורים עיקריים. המישור הראשון הוא התנהלות מול בעלי הדירה עצמם. יש הרבה בעלי דירות שלא מוכנים להמשיך ולהתגורר בבניין במהלך השיפוץ, שעשוי לארוך חודשים ואפילו שנים, ולכן הם מעדיפים למכור את הנכס. המישור השני נפוץ יותר, והוא כולל התנהלות מול הקבלן המבצע. הקבלן מקבל זכויות בנייה והוא יכול למכור את הדירות החדשות בבניין המשופץ לצורך מימון החיזוק.
רישוי, ביטחונות ואפשרויות בנייה
מי שאינו בקיא בתחום הנדל"ן יכול להתייעץ עם איש מקצוע טרם רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38. התייעצות מן הסוג הזה כוללת בדיקה של מאפייני הפרויקט, התנהלות מול הקבלן ובמידת הצורך גם עריכת חוזים מול הדיירים. מעבר לכך, יש מספר דברים שמאוד כדאי לבדוק באופן עצמאי:
1. הליכי הרישוי – יש לבדוק מהם הליכי הרישוי הקיימים עבור התכנית. הליכי הרישוי נוטים להיות ארוכים מהרגיל, בשל בדיקות אותן מבצעת הוועדה המקומית. מטרת הבדיקות היא לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים, כמו גם כדי להבטיח שפתרון החיזוק אכן עולה בקנה אחד עם דרישות התקן.
2. ביטחונות הבנק – קבלן מקבל זכויות בנייה ולא זכויות על הקרקע עצמה והרבה יזמים מתקשים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. המשמעות היא עיכוב בתהליכי הפרויקט גם אחרי קבלת האישורים של הוועדה המקומית. משקיע המעוניין לרכוש דירה צריך לבדוק מול הקבלן את אישורי הבנק ולוודא שהכל מתנהל בצורה מסודרת.
3. אפשרויות הבנייה – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשית לאשר רק מספר מוגבל של פעולות בפרויקט. בין היתר היא יכולה לאשר את חיזוק המבנה בלבד, סגירה ומילוי של קומה מפולשת, הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות, הקמת קומה חלקית נוספת וחיזוק המבנה והרחבת יחידות דיור קיימות. מבחינתם של רוכשי הדירות, היכרות עם אפשרויות הבנייה המאושרות חיונית לצורך ניצול אופטימאלי של הנכס.
לקראת סיום רצוי להזכיר את הבדיקות המתבצעות מול הקבלן במטרה לוודא את הניסיון והמקצועיות שלו. רצוי לרכוש דירה רק בפרויקט תמ"א 38 הנבנה על ידי קבלן אמין, יציב ובעל מוניטין. קבלן כזה יסיים את הפרויקט במהירות ויהיה לו קל יותר לעמוד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות או הרוכשים החדשים.
1. הליכי הרישוי – יש לבדוק מהם הליכי הרישוי הקיימים עבור התכנית. הליכי הרישוי נוטים להיות ארוכים מהרגיל, בשל בדיקות אותן מבצעת הוועדה המקומית. מטרת הבדיקות היא לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים, כמו גם כדי להבטיח שפתרון החיזוק אכן עולה בקנה אחד עם דרישות התקן.
2. ביטחונות הבנק – קבלן מקבל זכויות בנייה ולא זכויות על הקרקע עצמה והרבה יזמים מתקשים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. המשמעות היא עיכוב בתהליכי הפרויקט גם אחרי קבלת האישורים של הוועדה המקומית. משקיע המעוניין לרכוש דירה צריך לבדוק מול הקבלן את אישורי הבנק ולוודא שהכל מתנהל בצורה מסודרת.
3. אפשרויות הבנייה – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשית לאשר רק מספר מוגבל של פעולות בפרויקט. בין היתר היא יכולה לאשר את חיזוק המבנה בלבד, סגירה ומילוי של קומה מפולשת, הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות, הקמת קומה חלקית נוספת וחיזוק המבנה והרחבת יחידות דיור קיימות. מבחינתם של רוכשי הדירות, היכרות עם אפשרויות הבנייה המאושרות חיונית לצורך ניצול אופטימאלי של הנכס.
לקראת סיום רצוי להזכיר את הבדיקות המתבצעות מול הקבלן במטרה לוודא את הניסיון והמקצועיות שלו. רצוי לרכוש דירה רק בפרויקט תמ"א 38 הנבנה על ידי קבלן אמין, יציב ובעל מוניטין. קבלן כזה יסיים את הפרויקט במהירות ויהיה לו קל יותר לעמוד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות או הרוכשים החדשים.